Droit de l'immobilier
SCI, indivision ou nom propre
Chloé Gillain · 11/11/2026
Le montage change qui décide, et ce qui se transmet au décès.
En bref : achetez en nom propre si le bien doit appartenir à une personne, ou à un couple sans société. Restez en indivision si chacun a une quote-part et que vous acceptez l'unanimité pour vendre. Constituez une SCI si la société doit être propriétaire et si les statuts doivent dire qui décide. À l'Office Notarial Gillain Baron, Me Chloé Gillain rédige la vente et les statuts à Saint-Médard-en-Jalles. La SCI n'est pas un outil fiscal universel.
SCI, indivision ou nom propre : que choisir pour acheter à deux ?
Le nom propre suffit lorsqu'une personne achète, ou qu'un couple achète ensemble sans vouloir de société. L'indivision place chaque quote-part dans le patrimoine de celui qui la détient : la vente du bien exige l'accord de tous. La SCI achète au nom de la société. Au décès, ce sont les parts qui se transmettent, pas l'immeuble lui-même.
Les trois façons d'acheter
| Nom propre | Indivision | SCI | |
|---|---|---|---|
| Qui est propriétaire | La personne, ou les époux selon leur régime. | Chaque indivisaire, pour sa quote-part. | La société. Les associés ont des parts. |
| Vendre le bien | Le propriétaire signe. | Accord de tous pour disposer (article 815-3 du code civil). | Selon les statuts : gérant ou assemblée. |
| Gérer au quotidien | Le propriétaire. | Certains actes de gestion se décident à la majorité des deux tiers (article 815-3). | Le gérant, dans les pouvoirs des statuts. |
| Décès | Le bien entre dans la succession. | La quote-part entre dans la succession. Les autres restent. | Les parts entrent dans la succession. L'immeuble reste à la société. |
| À qui | Un acheteur seul, ou un couple qui veut la simplicité. | Un achat à deux, concubins ou famille, sans créer de société. | Détention à plusieurs, location, transmission progressive des parts. |
| À qui cela ne convient pas | Plusieurs personnes qui veulent des règles de majorité écrites. | Des coïndivisaires qui ne s'entendent pas : la vente est bloquée sans accord unanime. | Un achat simple à deux qui ne veut ni comptabilité, ni statuts, ni assemblée. |
| Coût à l'office | Les frais de la vente. Voir la page frais de notaire. | Les frais de la vente, selon les quotes-parts. | Statuts sans apport immobilier : 1 200 € hors taxes, à titre indicatif. Apport d'immeuble : chiffrage séparé. |
L'article 815-3 distingue la conservation, que chaque indivisaire peut faire, la gestion à la majorité des deux tiers, et la disposition, qui reste unanime. Une SCI ne supprime pas cette difficulté : elle la déplace dans les statuts. Des statuts mal écrits recréent le blocage.
À qui la SCI ne convient pas
Elle ne convient pas pour « payer moins de frais de notaire » à l'achat : la société paie les frais d'acquisition si elle achète, et les statuts ont leur propre coût. Elle ne convient pas non plus comme seul outil de transmission. Donner des parts est une donation, avec les abattements et le rappel de quinze ans décrits sur la page donation ou testament.
Le régime matrimonial des époux change l'effet d'un achat en nom propre. La page régimes matrimoniaux dit à qui le bien appartient. Me Chloé Gillain, notaire associée, écrit la clause d'acquisition. Me Charlène Baron intervient lorsque la SCI sert une transmission familiale.
Quel est le tarif des statuts de SCI à l'office ?
Les statuts d'une société civile sans apport immobilier sont affichés à 1 200 € hors taxes. C'est un montant indicatif. Un apport d'immeuble ajoute un acte, des droits et des débours, chiffrés à l'ouverture du dossier.
Le notaire rédige les statuts et l'acte. Il ne tient pas la comptabilité de la société et il ne choisit pas un montage dans un objectif de rendement.
Sources
Mis à jour le 11 novembre 2026. La page décrit le cadre légal et le rôle de l'office. Elle ne remplace pas l'examen de votre dossier.
Dites qui achète et ce qui doit se passer au décès. L'office dit si la société ajoute quelque chose, ou seulement des statuts. Prendre rendez-vous.